Puntos hipotecarios frente a créditos de prestamistas: lo que debe saber

Si está considerando comprar una casa, ya sabe la dura verdad: Los precios de las viviendas son increíblemente altos. Combine esos precios de lista con las tasas hipotecarias alrededor del 7% y quizás te preguntes si vale la pena convertirse en propietario de una casa.

Hay dos formas de hacer más manejables los costes de compra de una vivienda: puntos de descuento hipotecarios o créditos de prestamistas. Tanto los puntos hipotecarios como los créditos de prestamistas le permiten modificar su tasa de interés y costos de cierre. Sólo tendrá que decidir si prefiere pagar más dinero por adelantado o más dinero durante la vigencia del préstamo.

Pagar puntos hipotecarios significa que pagará menos durante el plazo de su préstamo pero más en costos de cierre iniciales. Tomar créditos de prestamista le permite pagar menos al momento del cierre a cambio de una tasa de interés más alta, lo que se traduce en un costo de préstamo más elevado.

Esto es lo que debe saber sobre cómo impactan los puntos y créditos Tasas de interéspagos mensuales y el costo total de un préstamo.

¿Puntos hipotecarios o créditos de prestamista?

Los puntos hipotecarios y los créditos de prestamistas no son gratuitos. Pero ambos podrían ahorrarle dinero en su préstamo hipotecario.

Si compra puntos hipotecarios, también conocidos como puntos de descuento, puede reducir la tasa de interés de su préstamo hipotecario pagando más el día del cierre. Generalmente, si planea ser propietario de la casa por un período de tiempo significativo, pagar los puntos hipotecarios le generará ahorros a largo plazo.

Los créditos de los prestamistas le permiten ahorrar dinero ahora a cambio de una tasa de interés hipotecaria más alta. Esta opción libera flujo de caja, lo que puede ayudarle a depositar una mayor depósitoreserve dinero para mejoras en el hogar o simplemente acumule sus reservas de efectivo.

¿Cómo funcionan los puntos hipotecarios?

Los puntos de descuento hipotecario reducen su tasa de interés a cambio de una tarifa. Los puntos se pueden comprar al cierre (la etapa final de comprar una casaque marca la transferencia de la propiedad al comprador), en un proceso llamado «compra a la baja».

Un punto hipotecario normalmente reduce su tasa de interés en un 0,25% y cuesta el 1% del monto de la hipoteca.

Si estás comprando o refinanciar una casa con una hipoteca de $400,000 y una tasa de interés del 7%, un punto hipotecario reduciría su tasa de interés al 6.75% pero sumaría $4,000 adicionales en costos de cierre. Al fijar una tasa de interés más baja, tendrá un pago mensual más bajo y pagará menos intereses durante el plazo del préstamo.

Los puntos hipotecarios se han vuelto cada vez más populares a medida que las tasas de interés se han disparado en los últimos años: según investigación de Zillowcasi el 45% de los compradores de vivienda que obtuvieron préstamos convencionales pagaron puntos hipotecarios en 2022 para reducir sus tasas.

Los prestamistas generalmente le permiten comprar múltiples puntos de descuento, pero pueden limitar la cantidad que puede comprar con su tasa. Si planea comprar puntos de descuento, observe detenidamente la estimación de su préstamo y la divulgación de cierre.

Pros y contras de los puntos hipotecarios.

¿Cómo funcionan los créditos de los prestamistas?

Al igual que los puntos hipotecarios, los créditos de los prestamistas le permiten ajustar su tasa de interés y costos iniciales. Pero en lugar de reducir su tasa de interés, le ofrecen una tasa más alta a cambio de costos de cierre más bajos.

Los créditos de los prestamistas están menos estandarizados que los puntos hipotecarios. La cantidad que un crédito de un solo prestamista aumentará su tasa de interés y reducirá sus costos de cierre varía según el prestamista hipotecario. En algunos casos, es posible que pueda utilizar créditos del prestamista para eliminar por completo los costos de cierre.

Tendrá pagos mensuales más altos porque acepta una tasa de interés más alta con los créditos del prestamista. Puede encontrar información sobre los créditos de su prestamista en la estimación de su préstamo hipotecario o en la divulgación de cierre.

Pros y contras de utilizar créditos de prestamistas

Elegir entre puntos hipotecarios y créditos de prestamista

Tanto los puntos hipotecarios como los créditos de prestamistas te permiten ahorrar dinero, pero de diferentes formas. Los puntos hipotecarios son mejores para los prestatarios que planean quedarse en la casa por un período de tiempo relativamente largo, pueden permitirse costos de cierre más elevados y desean ahorrar dinero a largo plazo. Los créditos de los prestamistas, por otro lado, son mejores para los prestatarios que prefieren un costo inicial más bajo, lo que potencialmente resulta en mayores ahorros si planea ser propietario de la casa por un corto tiempo.

En ambos casos, es importante considerar sus objetivos financieros a corto y largo plazo. ¿Qué es más importante: tener una mayor liquidez inmediata ahora mediante el uso de créditos de prestamistas? ¿O conseguir ahorros a largo plazo pagando puntos?

¿Qué es un punto de equilibrio?

Si se pregunta qué resultará en más ahorros a largo plazo, la clave es encontrar su punto de equilibrio.

El punto de equilibrio: puntos hipotecarios

Cuando compra puntos, el punto de equilibrio es cuánto tiempo tendría que ser propietario de la casa antes de que el costo inicial más alto se amortice y comience a ahorrar dinero.

Suponga que está comprando una casa con una hipoteca de $400,000 y el prestamista le ha cotizado una tasa de interés del 7%. Se pregunta si los puntos hipotecarios le ayudarían a ahorrar dinero durante el plazo del préstamo de 30 años.

Reducir su tasa con uno y dos puntos hipotecarios le permitiría alcanzar el punto de equilibrio y comenzar a ahorrar después de unos cinco años. Siempre que planee ser propietario de la casa durante al menos ese tiempo, es probable que ahorre dinero.

La diferencia entre reducir su tasa en un punto hipotecario versus dos es que cuando compra dos puntos hipotecarios (una diferencia de $4,000 hoy) terminará ahorrando casi $24,000 más durante toda su hipoteca a 30 años.

El punto de equilibrio: los créditos de los prestamistas

En el caso de los créditos de los prestamistas, llamarlo punto de equilibrio puede parecer un poco atrasado. Ahorrará dinero en los primeros días de su pago, por lo que este punto en realidad refleja cuándo comienza a perder efectivo. Considérelo una inversión de la forma en que considera una fecha de equilibrio para los puntos de descuento: si permanece en la casa el tiempo suficiente, esa tasa más alta eventualmente borrará sus ahorros iniciales.

Veamos un ejemplo similar usando la misma hipoteca de $400,000 y una tasa de interés del 7% y un préstamo hipotecario a 30 años, pero con créditos de prestamista en lugar de puntos hipotecarios.

En este escenario, los créditos de los prestamistas tienen un punto de equilibrio similar al de los puntos hipotecarios. La diferencia es que en el caso de los puntos hipotecarios, se empieza a ahorrar al cabo de unos cinco años. Pero en el caso de los créditos de los prestamistas, usted detener ahorrando después de unos cinco años.

Por lo tanto, siempre que planee ser propietario de su casa por menos del período de equilibrio, los créditos de los prestamistas pueden resultar rentables para usted.

Consejos para utilizar puntos hipotecarios o créditos de prestamistas hipotecarios

• Comprando por ahí: Los prestamistas hipotecarios pueden tener diferentes políticas para puntos, reducciones de tasas y créditos, así que asegúrese de solicitar a varios prestamistas un desglose completo de sus pagos mensuales y la pestaña de costos de cierre para encontrar la mejor oferta.

• Busque asistencia con los costos de cierre antes de solicitar créditos: Si es la primera vez que compra una vivienda y tiene ingresos bajos a moderados, es posible que pueda encontrar ayuda para cubrir algunos de los costos de cierre de una autoridad de vivienda estatal o local. En última instancia, esta puede ser una medida mejor que fijar una tasa hipotecaria más alta.

• Piense en sus planes realistas para el futuro: Tanto los puntos hipotecarios como los créditos de prestamistas dependen de una cierta cantidad de tiempo para traducirse en ahorros significativos. Haga los cálculos basándose en cuánto tiempo espera estar en la casa para ver si cualquiera de las mudanzas (pagar más ahora versus pagar más cada mes) tiene sentido financiero.

Preguntas frecuentes