El Índice de Precios al Consumidor de febrero, que mide los cambios en el costo de los alimentos, la vivienda, la gasolina, los servicios públicos y otros bienes, subió un 3,2% durante los últimos 12 meses. Los mercados y los expertos esperaban que la cifra rondara 3,1%.
Entonces, ¿qué tiene que ver la inflación con las tasas hipotecarias?
Históricamente hablando, cuando la inflación sube y baja, las tasas hipotecarias tienden a seguirla, dijo Logan Mohtashami, analista principal de HousingWire. «Aunque la tasa de crecimiento de la inflación se ha enfriado recientemente, las tasas hipotecarias siguen siendo muy elevadas ya que el mercado hipotecario todavía está lidiando con estrés», dijo.
Una inflación más fría y recortes de tasas de interés por parte de la Reserva Federal deberían ayudar a que las tasas hipotecarias caigan este año. Pero los datos de hoy podrían ser otro bache en el camino para llegar allí.
¿Cómo afecta la inflación a las tasas hipotecarias?
La inflación encarece los bienes y servicios básicos y hace que el valor del dólar (y su poder adquisitivo) disminuya.
Si bien la inflación no tiene una influencia directa en las tasas hipotecarias, afecta al mercado de bonos donde se determinan las tasas hipotecarias. La alta inflación reduce la demanda de los inversores de valores respaldados por hipotecas, lo que hace que los precios de esos bonos caigan y las tasas hipotecarias aumenten.
Si la inflación está disminuyendo, también lo harán las tasas hipotecarias, aunque no necesariamente al mismo ritmo o profundidad…
La inflación está controlada por el La política monetaria de la Reserva Federal, particularmente a través de ajustes a la tasa de los fondos federales. Para moderar las presiones inflacionarias y desacelerar la economía, la Reserva Federal ha aumentado las tasas de interés 11 veces en los últimos dos años, lo que ayudó a reducir la inflación desde su máximo de 2022 del 9,1%.
Esa agresiva estrategia de aumento de tasas también ha tenido un impacto indirecto pero notable en el mercado hipotecario, provocando que las tasas de los préstamos hipotecarios se dispararan a niveles récord.
En última instancia, las tasas hipotecarias se ven afectadas por una variedad de factores del mercado, como la inflación y los rendimientos de los bonos, así como por factores financieros personales, como su puntaje crediticio y sus ingresos.
«Si la inflación está disminuyendo, también lo harán las tasas hipotecarias, aunque no necesariamente a la misma velocidad o profundidad, ya que hay otros factores que contribuyen a la tasa final del consumidor», dijo Keith Gumbingervicepresidente del sitio hipotecario HSH.com.
¿Qué significa la tasa de inflación para los precios de la vivienda?
Aunque la inflación afecta el mercado hipotecario, no existe una correlación lineal con los precios de las viviendas. Por ejemplo, los precios de la vivienda han aumentado más rápido que la inflación: en enero de 2024, aumentaron un 5,1% en comparación con el año pasado, según datos de Redfin.
Además, cuando las tasas hipotecarias son altos y hay menos demanda de viviendas, a veces puede provocar que los precios de las viviendas bajen. Pero eso no está sucediendo en el mercado actual: los precios de las viviendas se han mantenido Alto debido a la falta de inventario..
Y aunque los precios de las viviendas y los costos de alquiler a menudo varían al mismo tiempo, otras veces no es así. El asequibilidad (o falta de asequibilidad) del mercado inmobiliario puede depender de las tasas hipotecariascostos de construcción y muchas otras variables.
El Índice de Precios al Consumidor midió que los costos de vivienda aumentaron a una tasa del 5,7% año tras año. De acuerdo a Rob Cook de Discover Home Loans, la medida de vivienda del IPC incluye tres componentes: la cantidad que los consumidores pagan por el alquiler; el costo de los gastos de alojamiento fuera del hogar, como hoteles; y la cantidad que un propietario estaría dispuesto a alquilar su casa.
En otras palabras, el índice de vivienda en el informe mensual de inflación no mide directamente el cambio en los precios de las viviendas y no se basa en el valor absoluto de las viviendas. Mide Precios de la vivienda en función de su valor potencial de alquiler. (también conocido como alquiler equivalente al propietario).
“El IPC es una medida de los precios de una canasta de bienes y servicios que compran los consumidores”, dijo David Wessel, director del Centro Hutchins de Política Fiscal y Monetaria de la Institución Brookings. “Cuando el valor de mi casa sube un 10%, soy más rico, pero eso no eleva el coste de la cesta de bienes y servicios que consumo”.
¿Qué significan los datos de inflación de hoy para las tasas hipotecarias?
En general, se prevé que las tasas hipotecarias caigan a lo largo del año. La mayoría de las principales autoridades de vivienda exigen que la tasa promedio sea hipoteca fija a 30 años para finalizar 2024 cerca del 6%casi un punto porcentual por debajo de lo que es hoy.
Pero esos pronósticos están vinculados a expectativas de una inflación más fría y una tasa de fondos federales más baja.
Desde principios de año, ha habido algunos contratiempos. En febrero, Fuertes datos de inflación y empleo. hizo que las tasas hipotecarias promedio volvieran a estar por encima del 7%. En lo que va de marzo, el promedio tasas de interés en préstamos hipotecarios se han mantenido prácticamente estables entre el 7% y el 7,25%, aunque recientemente las tasas han comenzado a bajar.
Debido a que los datos de hoy fueron ligeramente superiores a lo esperado (debido en gran medida a un repunte en los precios del gas), podríamos ver un aumento de las tasas hipotecarias en el corto plazo. Según Wessel, una inflación más alta puede reforzar el argumento que tienen algunos funcionarios de la Reserva Federal para esperar más tiempo para recortar las tasas de interés.
¿Cuándo recortará la Reserva Federal los tipos de interés?
El Comité Federal de Mercado Abierto del banco central se reunirá la próxima semana, el 19 y 20 de marzo. Debido a que la inflación ha estado mostrando signos constantes de enfriamiento, no se espera que la Reserva Federal implemente otro aumento de las tasas de interés.
Pero dado que la inflación aún está por encima de la tasa objetivo anual del 2% de la Reserva Federal, los inversores prestarán mucha atención a cómo reacciona la Reserva Federal al informe de inflación de hoy y si deja alguna pista sobre la inflación. Camino hacia recortes de tasas este año.
La Reserva Federal ya debería haber recortado los tipos. Sin embargo, junio en este momento es la mejor suposición.
El cronograma para los recortes de las tasas de interés de la Fed es dependiente de datos económicos, en particular una inflación más baja y un mercado laboral más débil (lo que se traduce en un crecimiento salarial más lento y/o una tasa de desempleo más alta). Se publicarán tres informes más sobre inflación antes de la reunión del FOMC del 11 y 12 de junio, que es cuando muchos expertos esperan que la Reserva Federal implemente el primer recorte de tipos.
“La Reserva Federal ya debería haber recortado las tasas. Sin embargo, ahora mismo junio es la mejor estimación”, afirmó Mohtashami. «Si los datos económicos se debilitan o la inflación cae más rápido de lo que piensan, mayo es un buen punto de partida».
Aunque podríamos ver recortes de las tasas de interés antes del verano, los datos de los últimos meses apuntan a una economía mucho más resistente de lo que muchos esperaban. Aparte del mercado inmobiliario, la economía no ha estado sufriendo bajo el peso de las altas tasas de interés, según Gumbinger, por lo que la Reserva Federal no tiene prisa por recortar las tasas rápida o drásticamente.
Sin embargo, independientemente de cuándo la Reserva Federal decida comenzar a reducir las tasas de interés, no espere una caída inmediata o dramática de las tasas hipotecarias.
«Cualquier cambio será modesto y gradual», dijo Cook. «Nadie debería esperar un retorno a las tasas históricamente bajas que vimos en 2020-21».